做好物業(yè)管理是老舊小區(qū)改造的關(guān)鍵一環(huán)。近年來，浙江、北京、江西等地積極探索行之有效的物業(yè)服務(wù)管理模式，通過“大物管”模式、市場化物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供補位服務(wù)等方式，進一步完善老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，鞏固改造成果，打造舒適宜居人居環(huán)境。

因“區(qū)”制宜規(guī)范物業(yè)管理

　　北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的《關(guān)于在老舊小區(qū)改造中進一步完善物業(yè)管理工作的意見》中提出，納入改造的老舊小區(qū)要充分考慮小區(qū)實際和業(yè)主需求，因地制宜、分類實施，明確了規(guī)范化物業(yè)管理的4種模式。

　　對于多產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)等暫不具備實施市場化物業(yè)管理條件的小區(qū)，可按單位自管等現(xiàn)行管理方式進行管理，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)在（原）產(chǎn)權(quán)單位協(xié)助下推動業(yè)主大會逐步引入市場化物業(yè)管理服務(wù)。其中，業(yè)主自我服務(wù)意愿較強且有良好管理能力的小區(qū)，可采取業(yè)主自行管理方式。業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）扮演好“財務(wù)總管”角色，加強小區(qū)物業(yè)服務(wù)費、公共收益等資金管理。物業(yè)服務(wù)可優(yōu)先聘用本小區(qū)居民從事保安、保潔、秩序維護等服務(wù)工作，既能充分發(fā)揮居民的自我管理優(yōu)勢，又能為居民提供就業(yè)崗位。

　　納入改造的老舊小區(qū)也可以選擇市場化物業(yè)管理模式，建立委托物業(yè)服務(wù)人。業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）應(yīng)結(jié)合本小區(qū)業(yè)主的需求確定服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，通過公開競爭等方式選聘市場化物業(yè)服務(wù)人為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，并代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂服務(wù)合同。在業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費方面，鼓勵街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）通過采取“先買后補”等方式給予政策和經(jīng)費支持，設(shè)置一定時間的過渡期，引導(dǎo)業(yè)主逐步實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費正常交納，促進物業(yè)管理步入良性循環(huán)。

　　對于（原）產(chǎn)權(quán)單位具有管理能力或者由于多種原因需要（原）產(chǎn)權(quán)單位繼續(xù)進行物業(yè)管理的小區(qū)，可按單位自管方式進行物業(yè)管理。（原）產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)與業(yè)主確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，明確物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)及繳費方式，應(yīng)配備充足的專業(yè)管理服務(wù)人員，加強人員培訓(xùn)，提升服務(wù)水平，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　對于暫不具備引入市場化物業(yè)管理，以及不具備單位自管條件的小區(qū)，意見明確，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)參照應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的方式，委托應(yīng)急服務(wù)人為小區(qū)提供保潔、垃圾清運、公共部位和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，基礎(chǔ)服務(wù)的范圍、內(nèi)容及收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)面向業(yè)主進行公告，業(yè)主應(yīng)按時交納相關(guān)費用，維持小區(qū)正常運行。

探索“大物管”模式

　　浙江省杭州市西湖區(qū)翠苑街道片區(qū)老舊小區(qū)改造項目積極探索“大物管”模式，推動從小區(qū)“小物管”到街區(qū)“大物管”轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)資源集約整合、服務(wù)供給高效、管理成本降低，形成政府少投入、百姓享服務(wù)、企業(yè)增效益可持續(xù)發(fā)展局面。

　　推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展服務(wù)區(qū)域。翠苑街道片區(qū)改造項目涉及43個老舊小區(qū)，改造前24個為兜底型物業(yè)管理小區(qū)、19個無物業(yè)管理小區(qū)，改造中經(jīng)各小區(qū)業(yè)主同意，引入1個“大物業(yè)服務(wù)企業(yè)”統(tǒng)一提供專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。同時，街道將小區(qū)周邊街巷保潔維護等服務(wù)內(nèi)容，通過打包招標(biāo)、購買服務(wù)的方式委托該企業(yè)統(tǒng)管。

　　推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展服務(wù)內(nèi)容。將結(jié)合改造增設(shè)的老年食堂、托育點、鄰里中心等服務(wù)設(shè)施統(tǒng)一交由大物業(yè)服務(wù)企業(yè)運營，為居民提供助餐、送餐、居家照料、托育、暑假培訓(xùn)等10余項增值服務(wù)。

　　推動資源整合增效。“大物業(yè)服務(wù)企業(yè)”入駐后對片區(qū)實施規(guī)?；芾?，通過規(guī)范停車收費、設(shè)施運營、拓展服務(wù)項目等措施，增加運營收入，降低了財政補助支出。據(jù)介紹，街道對小區(qū)外相關(guān)購買服務(wù)以及對小區(qū)物業(yè)補貼2項支出合計減少近30%，后續(xù)有望再減少20%。

提供補位服務(wù)

　　針對部分小區(qū)暫無法成立業(yè)主委員會、無專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐且管理失效的情況，江西省贛州市章貢區(qū)積極探索無物業(yè)管理小區(qū)補位措施，出臺區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋工作方案，根據(jù)小區(qū)規(guī)模、社區(qū)網(wǎng)格設(shè)置、共用設(shè)施分布、道路圍合等實際情況，將全區(qū)626個無物業(yè)管理小區(qū)通過劃片整合為204個新的物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

　　同時，建設(shè)“區(qū)屬國有企業(yè)+鎮(zhèn)（街道）子公司+村（社區(qū)）服務(wù)點”三位一體國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)平臺體系，為市場失靈、管理失序、自治失能的小區(qū)提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。三位一體平臺體系由區(qū)屬平臺公司作為區(qū)級國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)牽頭統(tǒng)籌全區(qū)物業(yè)管理工作，并與各鎮(zhèn)（街道）共同出資分別成立控股子公司，作為無物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋工作的責(zé)任主體，履行物業(yè)服務(wù)工作職責(zé)。在子公司中下設(shè)社區(qū)（村）物業(yè)服務(wù)點，探索將現(xiàn)有社區(qū)（村）物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入鎮(zhèn)（街道）子公司管理，在子公司下設(shè)社區(qū)物業(yè)服務(wù)點，經(jīng)業(yè)主表決同意，為無市場化物業(yè)服務(wù)小區(qū)提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。通過實施規(guī)?；芾恚贤诰蛐^(qū)公共區(qū)域經(jīng)營性廣告位、停車道閘、充電樁等資源運營收益，實現(xiàn)微利可持續(xù)運作。

　　“我們還依托前沿信息科技，從社區(qū)治理、公共安全、惠民服務(wù)等方面構(gòu)建場景聯(lián)合體，打造了智慧社區(qū)管理平臺，延伸治理鏈條，拉近與居民的距離，實現(xiàn)‘?dāng)?shù)據(jù)多跑路、基層人員少跑腿’。”相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說。